BLOCKCHAIN NEWSROOM - Das digitale Grundbuch: Einfacher, günstiger, moderner
Beim Kauf und Verkauf von Grundstücken und/oder Gebäuden führt in Deutschland kein Weg an Notar und Grundbuch vorbei. Das auf der 1897 verabschiedeten Grundbuchordnung (GBO) basierende öffentliche Verzeichnis aller Grundstücke mitsamt der darauf stehenden Häuser und Wohnungen gilt als sakrosankt. In der Tat sorgt die Praxis, bei der Notare und Grundbuchämter die tragende Rolle spielen, für ein hohes Maß an Transparenz und vor allem Sicherheit. Wenngleich mittlerweile eine gewisse Digitalisierung stattgefunden hat: Beurkundungen sind immer noch mit einem immensen Zeit- und Kostenaufwand verbunden.
Mehr als eine Utopie
Dabei wäre es ohne weiteres möglich, Immobilientransaktionen mit Hilfe der Blockchain innerhalb von Minuten sicher und günstig abzuwickeln. Timothy Becker, Director Technology Innovation bei der Digitalagentur Turbine Kreuzberg, hat hierzu eine klare Vorstellung. Seiner Ansicht nach lässt sich die Abwicklung eines Kaufvertrages „als Reihe von Blockchain-Transaktionen abbilden.“ Neben digitalen Identitäten (SSI) nennt der Experte Smart Contracts sowie verifizierbare Grundbucheinträge als Voraussetzung.
Der vom Verkäufer initiierte Smart Contract könnte überprüfen, ob das Grundbuch die Transaktion überhaupt zulässt. Gleichzeitig würde die beteiligten Parteien mit Hilfe von Events über die Eröffnung des Verfahrens initiiert. „Andere beteiligte Accounts, z. B. Kreditinstitute und Notare prüfen die Rechtmäßigkeit ggf. offchain und geben die Transaktion sukzessive durch weitere Transaktionen mit dem Smart Contract frei“, schreibt Becker in einem interessanten Aufsatz. Nachdem der Kaufpreis sowie Gebühren und die Grunderwerbssteuer an den Smart Contract transferiert wurden, könnte dieser den Grundbucheintrag aktualisieren und die Besitzübertragung abschließen. „Da eine vollumfängliche Einführung eines solchen Verfahrens in einem föderal fragmentierten und hochregulierten System schwerlich in einem Big Bang umsetzbar ist, wäre auch eine graduelle Einführung denkbar“, stellt der Digitalisierungs-Experte fest.
Viele beachtete Projekte
Schweden geht voran. In dem skandinavischen Land läuft seit 2016 ein international viel beachtetes Projekt. Dabei hat das Landesvermessungsamt (Lantmäteriet) ein blockchainbasiertes Transaktionssystem für Immobilien entwickelt und erprobt. Im Kern gibt es den beteiligten Parteien – Lantmäteriet, Banken, Maklern, Käufern und Verkäufern – die Möglichkeit, den Prozess zu überwachen. Um ein Ausufern der Blockchain zu vermeiden, wurden nicht die anfallenden Dokumente selbst, sondern Datensätze zu deren Verifizierung hinterlegt. Untersuchungen haben ergeben, dass diese Art des Verfahrens zu Kosteneinsparungen von bis zu 100 Millionen Euro jährlich führen könnte. Allerdings hat Schweden, anders als immer wieder zu lesen, nicht das Grundbuch als solches auf die Blockchain transferiert. Selbst in dem in Sachen Digitalisierung als besonders fortschrittlich geltenden Land im Norden Europas fehlt hierfür der rechtliche Rahmen.
Georgien ist den letzten Schritt auch (noch) nicht gegangen. Allerdings nutzen die Osteuropäer die Blockchain-Technologie seit 2017 für sein Öffentliches Register. Bei der Übertragung einer Immobilie wird für den elektronischen Grundbuchauszug ein Hashcode generiert. Die für das Register zuständige Nationale Agentur speichert den Code sowohl in der eigenen, für interessierte Personen öffentlich zugänglichen Datenbank als auch im Bitcoin-Blockchainsystem. Aus der Übereinstimmung der in den beiden Ökosystemen verankerten Hashcodes resultiert die Validität – das Grundbuchblatt erhält also eine Art „Bitcoin-Stempel“. Zwar ist zum letztlichen Eigentumsnachweis auch in Georgien weiterhin der Grundbuchauszug erforderlich. Gleichwohl zeigt auch dieses Projekt, wohin die Reise gehen dürfte.
Per „Schwarm“ auf die Baustelle
Schon jetzt hat das Crowdfunding einen festen Platz im Immobilienmarkt gefunden. Einfach ausgedrückt bringen dabei digitalisierte Plattformen Projektentwickler und Geldgeber zusammen. Der große Vorteil: Wegen des „Schwarmprinzips“ ist die Beteiligung an der eigentlich mit hohen Zugangsbarrieren versehenen Anlageklasse Immobilien bereits für kleine Summen und ohne großen Aufwand möglich.
Als eine führende Plattform für digitale Immobilieninvestments in Deutschland bezeichnet sich Exporo. Nach eigenen Angaben hat das Hamburger Fintech 432 Projekte mit mehr als 31.000 Investoren zusammengebracht. Dabei wurden 823 Millionen Euro zu einer effektiven Verzinsung 5,96 Prozent p.a. vermittelt. Es soll an dieser Stelle nicht verschwiegen werden, dass Exporo auch schon negativ in die Schlagzeilen geraten ist. Darin wurden dem Unternehmen unter anderem verzögerte Projekte sowie ein undurchsichtiges Vergütungsmodell vorgeworfen.
Ungeachtet dessen ist die Quirin Privatbank AG vom Potenzial des digitalen Sachwerte-Segments überzeugt. Über ihren Robo-Advisor quirion hat sie gerade die Bloxxter GmbH übernommen. Das Hamburger Unternehmen ermöglicht bereits ab einer Anlagesumme von 500 Euro Premium-Immobilien-Investments – sämtliche Dienstleistungen laufen digitalisiert ab.
(c) Adobe Stock
Dieser Beitrag stellt eine Meinungsäußerung und keine Anlageberatung dar.